Возмещение за долю в аварийном доме: как рассчитывают сумму выплаты

Деньги появляются при изъятии, а не при признании

Само признание дома аварийным денег не даёт. Возмещение возникает, когда участок под домом изымают для муниципальных нужд — обычно после включения дома в программу переселения. Тогда собственника не выселяют бесплатно: ему либо предлагают другое жильё, либо выплачивают денежное возмещение.

Что происходит между распоряжением и изъятием — требование к собственникам снести дом своими силами, уведомление, соглашение — разобрано в статье «После признания дома аварийным». Сама процедура признания — здесь.

Из чего складывается сумма

Состав возмещения закреплён в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса. В него входят три части:

• рыночная стоимость самого жилого помещения или дома;
• рыночная стоимость доли в общем имуществе, включая долю в праве на земельный участок под домом;
• убытки, причинённые изъятием: переезд, поиск и оформление другого жилья, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами и упущенная выгода.

Если у дома несколько собственников, вся эта сумма не достаётся никому целиком. Сначала считают рыночную стоимость дома и участка, затем делят пропорционально размеру доли каждого — так, как она указана в выписке из ЕГРН.

По каким правилам и на какую дату считают

Здесь начинается то, чего в бытовых объяснениях обычно нет. Размер возмещения определяется по Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» с особенностями статьи 56.8 Земельного кодекса.

Две особенности стоит запомнить.

• Дата оценки привязана к решению об изъятии. Рыночная стоимость определяется исходя из разрешённого использования участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Не на день переговоров и не на день суда.
• Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии. То есть к моменту, когда вы получаете проект, оценка уже сделана — и обсуждать её приходится с готовым отчётом на руках.

ВАЖНОИз этого следует практическое правило: свою оценку и своё заключение о состоянии дома готовят до получения проекта соглашения, а не после. Спорить с отчётом муниципалитета, не имея альтернативного расчёта, почти бесперспективно.

Что в возмещение не войдёт

Часть 8 статьи 56.8 Земельного кодекса прямо перечисляет, что при определении размера возмещения не учитывается.

1. Объекты и неотделимые улучшения, возведённые вопреки разрешённому использованию участка — в том числе появившиеся в результате реконструкции, а также вопреки условиям договора аренды или безвозмездного пользования участком.
2. Неотделимые улучшения, произведённые после уведомления о принятом решении об изъятии. Исключение — улучшения, сделанные для обеспечения безопасности имущества, предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий и других чрезвычайных обстоятельств.

Второй пункт — самая дорогая ошибка в этой теме. Человек получает уведомление об изъятии, решает «раз всё равно оценивать будут — сделаю ремонт подороже» и вкладывает деньги, которые в возмещение не попадут. Ремонт после уведомления оплачивается только из своего кармана.

Если квартиру купили после признания дома аварийным

Отдельное правило, о котором продавцы не рассказывают. Часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса: тот, кто приобрёл право собственности на помещение после признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, получает возмещение по общим правилам части 7, но его размер не может превышать стоимость приобретения этого помещения. Части 8 и 8.1 — про предоставление другого жилья по соглашению и про региональные доплаты — к такому собственнику не применяются.

Исключение одно: если право собственности возникло в порядке наследования, ограничение не действует.

Практический вывод простой: статус дома проверяют письменным запросом в администрацию до сделки. Что означает статус и как его проверить — в отдельной статье.

Другое жильё вместо денег: как работает зачёт

Квартиру взамен изымаемой дают по соглашению, а не по требованию собственника. Часть 8 статьи 32 разрешает предоставить другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения.

Механика важна: новая квартира не добавляется к деньгам, а вычитается из них. Если стоимость предоставляемого жилья равна возмещению, доплаты нет ни с одной стороны; если она выше — разницу, как правило, просят доплатить.

Регионы вправе улучшить условия. Часть 8.1 позволяет субъекту РФ установить дополнительные меры поддержки для собственников в аварийных домах, но с условием: на дату признания дома аварийным у них не должно быть иного пригодного жилья — ни в собственности, ни по социальному найму, ни по договору найма жилищного фонда социального использования.

Нанимателям возмещение не платят

Если жильё занимают по договору социального найма, денежного возмещения не будет — будет другая квартира. Статья 86 Жилищного кодекса обязывает наймодателя предоставить выселяемым другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, а статья 89 задаёт его параметры: благоустроенное применительно к условиям населённого пункта, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, в границах того же населённого пункта.

Обратите внимание на критерий: равнозначность считается по площади, а не по числу комнат и не по рыночной стоимости. Двухкомнатная на окраине взамен двухкомнатной в центре — законный вариант.

Компенсация за непроизведённый капремонт

Отдельно можно требовать компенсацию за капитальный ремонт, который дом не получил, хотя должен был. Основание — позиция Верховного Суда РФ: если наймодатель не выполнил обязанность по капремонту и это снизило надёжность здания, собственник вправе включить такую компенсацию в общую сумму возмещения. При этом то, что собственник купил долю в доме, уже зная о его состоянии, само по себе не лишает его этого права.

ВАЖНОЭту часть возмещения не считают автоматически — её нужно заявлять и обосновывать отдельно, обычно через судебную экспертизу. Основа обоснования — техническое заключение, показывающее связь между непроведённым ремонтом и текущим состоянием конструкций.

Кто считает сумму и что делать при несогласии

Размер возмещения в первую очередь определяется соглашением между собственником и муниципалитетом на основании отчёта независимого оценщика.

Если соглашение не подписано — например, собственник не согласен с суммой, — изъятие проводится принудительно, через суд. И здесь есть срок, который работает в вашу пользу: по части 9 статьи 32 Жилищного кодекса иск не может быть подан раньше, чем через три месяца со дня получения собственником проекта соглашения. Эти три месяца — законное время на свою оценку, экспертизу и возражения.

В суде сумму устанавливают по результатам судебной экспертизы. Как такие споры разбирают на практике — в судебной практике.

Если нужно подготовиться к спору по существу, начинают с обследования дома и заключения: именно оно становится аргументом и при оспаривании заниженной оценки, и при требовании компенсации за непроизведённый капремонт.