Признание дома аварийным: что это значит и как это устроено по закону

Статус появляется не тогда, когда приехала комиссия

Порядок такой: обследование — заключение специализированной организации — заседание межведомственной комиссии — заключение комиссии — и только потом распоряжение органа власти. Аварийным дом становится на последнем шаге.

Это различие стоит держать в голове, потому что на нём спотыкаются в разговоре с администрацией: заключение комиссии на руках ещё не значит, что дом расселяют. Оно значит, что у органа власти появилось основание издать распоряжение. Вся цепочка со сроками разобрана в статье как признать дом аварийным.

Аварийный и непригодный — разные статусы

В Положении № 47 их два, и путать их дорого.

• Непригодным для проживания признаётся отдельное жилое помещение — квартира, комната, частный дом. Основания свои: от состояния конструкций именно этого помещения до микроклимата, шума и вредных факторов среды. Подробно — в статье про признание помещения непригодным.
• Аварийным и подлежащим сносу или реконструкции признаётся многоквартирный дом целиком. Отдельную квартиру аварийной не признают: какой статус к какому объекту применим — отдельный разговор.

ВАЖНОЕсли дом признали аварийным, добиваться признания каждой квартиры непригодной не нужно. Часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса говорит прямо: в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

На какой норме всё держится

Та же часть 4 статьи 15 ЖК РФ передаёт Правительству России полномочие устанавливать основания и порядок. Правительство реализовало его Постановлением от 28.01.2006 № 47 — путеводитель по этому документу мы разобрали отдельно.

Отсюда ответ на частый вопрос «по какому федеральному закону признают дом аварийным». Отдельного закона с собственным номером нет. Есть статья кодекса, которая отдаёт вопрос Правительству, и подзаконный акт, где расписано всё остальное. Искать «ФЗ о признании дома аварийным» бесполезно — его не существует.

Ветхий, аварийный, подлежащий капремонту

Три слова, которые в разговоре звучат как синонимы, а в документах означают разное.

• Ветхий — бытовое понятие. Обозначает сильный износ, юридических последствий не создаёт. В действующем Положении № 47 такого статуса нет вообще, поэтому «ветхим» дом может считаться десятилетиями, а расселение так и не начнётся.
• Аварийный — статус из распоряжения. Запускает процедуру, у которой есть продолжение: снос, реконструкция, расселение, возмещение.
• Подлежащий капитальному ремонту или реконструкции — отдельное решение комиссии. Дом опасным не признан, но требует работ. Для жильцов это часто самый неприятный исход: расселения не будет, ремонт будет когда-нибудь.

Высокий процент износа сам по себе аварийности не даёт — из чего складываются основания, разобрано подробно.

Дома, на которые Положение не распространяется

Пункт 2 говорит, что Положение действует на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности. Пункт 3 добавляет исключение, о котором мало кто знает: под действие Положения не подпадают жилые помещения в объектах капитального строительства, ввод которых в эксплуатацию и постановка на государственный учёт не проведены по Градостроительному кодексу.

На практике это означает: недострой и самовольную постройку аварийными не признают — их для закона как жилья не существует. Сначала легализация и ввод в эксплуатацию, потом всё остальное.

Кто платит за обследование

Вопрос, который возникает раньше юридических. Обследование заказывает и оплачивает тот, кто инициирует процедуру: собственники, ТСЖ, управляющая компания или сам муниципалитет, если он взялся сам. Администрация не обязана оплачивать заключение по чужой инициативе, и ждать, что она это сделает, — способ потерять год.

Из чего складывается сумма — в отдельном разборе. Стоит помнить, что дешёвое заключение без поверочных расчётов комиссия отклонит, и деньги окажутся потраченными зря.

Что меняется в доме сразу после распоряжения

Расселение начнётся нескоро, а часть последствий наступает в тот же день.

Самое ощутимое — взносы на капитальный ремонт. Часть 2 статьи 169 Жилищного кодекса освобождает от них собственников в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, а также после решения об изъятии участка и каждого помещения. Формулировка важна: про реконструкцию там не сказано, и в доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, взносы продолжают начислять.

Если начисления после распоряжения не прекратились, это повод писать регоператору капремонта, а не ждать. Деньги, накопленные на счёте дома, при сносе не пропадают — их судьба решается по правилам региональной программы.

Как узнать, признан ли дом аварийным

Надёжный способ один — письменный запрос в администрацию по конкретному адресу. Ответ на письменное обращение обязателен, и он же годится как документ для дальнейших действий.

Косвенные способы: региональная адресная программа переселения, где дома перечислены поимённо, и публикации на сайте муниципалитета. Косвенные — потому что попадание в программу и издание распоряжения разнесены во времени: дом может быть признан аварийным, но в текущую программу ещё не войти.

ВАЖНОСлова соседей, риелтора или продавца квартиры документом не являются. Перед покупкой жилья в старом доме статус проверяют письменно — у купивших квартиру в уже признанном аварийным доме возмещение считается по особому правилу и не может превысить цену покупки.

Можно ли снять статус

Формально да: решение о признании дома аварийным можно пересмотреть, если состояние конструкций изменилось после реконструкции или если само решение принято с нарушениями. На практике это редкость, и почти всегда речь идёт о суде.

Оспаривают, впрочем, чаще обратное — отказ признать дом аварийным. Как такие дела разбирают, видно по судебной практике.

Четыре заблуждения, из-за которых теряют время

• «Комиссия сама придёт и всё увидит». Придёт, но решение об аварийности она вправе строить только на заключении специализированной организации. Кто вправе его выдать — в отдельной статье.
• «У нас износ 70 процентов, значит дом аварийный». Процент износа — показатель, а не основание. Решает категория технического состояния конструкций, подтверждённая расчётами.
• «В соседнем городе расселили за год, значит и у нас так будет». Основания и критерии федеральные, а сроки, состав комиссии и порядок подачи — дело региона и муниципалитета.
• «Признают аварийным — сразу дадут квартиру». Между распоряжением и переездом лежит отдельная процедура с изъятием, соглашением и возмещением, и занимает она годы.

Если по вашему дому вопрос дошёл до обследования, начинать стоит с него: заключение для межведомственной комиссии — единственный документ, на котором комиссия вправе построить решение.